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作者丨蜗牛君 汪亚伟 出品丨东至人网 蜗牛不动产
2019年匆匆而过，今天我们来盘点下整个2019年的东至房地产市场，其中只讲住宅版块，鉴于数据及经验有限。不当之处还望指正。
新房：根据官方采集数据，全县新房销售住宅总计2758套，2019年东至全县商品房销售面积35.48万平方米，同比减少39.08%；销售金额为19.06亿元，同比减少29.61%；销售均价为5371.4元/平方米，同比增加15.51%。其中住宅销售面积32.26万平方米，同比减少39.04%；销售金额16.73亿元，同比减少30.46%；销售均价5186.05元，同比增加14.06%。（2019年1-12月东至县房地产市场运行情况）
我们拎出官方这组数据的几个关键点来逐步分析：a.根据同比可以看出，全县销售面积同比减少了，是因为房屋新开工面积36.24万平方米，同比减少57.62%，b.而销售面积减少39.04%的同时，销售金额却同比只减少30.46%，说明中间的落差代表房价仍在上涨阶段。c.而销售均价5186.05元包含了尧渡、大渡口、胜利等乡镇，预估尧渡镇城区均价约在近7000元/㎡左右。d.商铺全县销售金额大约在2,3亿元左右，相当于占比总销售额的12%。住宅购买欲仍然是市场的强力主推剂。
二手房：根据采集到的数据，二手房销售住宅总计约1000套左右（含重复发布），销售均价在8500左右波动，从我们主观来看，这个数字是不太准的，二手房的交易复杂，全县遍布25家左右的房产中介，统计完整数据恐怕非常困难。在东至人网房产频道大量挂牌出售房源中，再结合旗下房产公司蜗牛不动产的成交数据，我们估算出东至县二手房均价约在8000+左右，高于新房的均价，这是是因为新房目前开发的楼盘不在高价区域，且二手房部分房源存在装修后出售。
2019年东至县城区只买卖了两块土地，1.在9月12日升金房产（安东集团旗下公司）拍得DZCN6号地块，总面积60223.07平方米，约为90.42亩，竞拍金额为2.353亿元，楼面价2298 元/平方米。2.在12月31日，2019年的最后一天，信发集团摘得城北2号地块，总面积32576平方米，约为48.91亩，竞拍金额为2.5亿，楼面价为4264元/平方米。
在炽手可热的东至房产市场，一地难求，2019年县政府只拿出了两块地进行公开拍卖，而在以往的土拍历史上，东至县鉴于主城区土地稀缺，一直以来，都是这样控量施政，所以目前开发商在土地屯留方面也一直没有余粮，前面政府拍卖完成，后面开发商都是火速开工，全力建设快速清盘，形成了短平快的承接流程。相对于其他同区域如望江、青阳等县域经常性的房产冬季，东至的土地供给市场一直以来都是在上游控制性的稳步发展。
而在未来的发展空间规划上，除了对滨湖新区的大力建设，我们预测尧渡主城区，仍然会保持短平快的常态，先吃空地，土地预留不足再会会对县机关单位周边拆迁寻求扩充，而对老破小或自建房大面积拆迁安置的情况，应该不会多见。近几年东至有拆迁户，大多是安景高速等公共交通资源建设，说起拆迁户，东至县城的拆迁户远不如香隅镇。
至于开发商，就目前形势来看，东至本土房企昌盛集团、信发集团等，仍是东至主城区土拍的常见猎手，大的国内品牌房企如碧桂园、雨润等，这几年三四线城市可能逐渐走下坡，布局县域市场更是可能见小。
我们从东至了解到，东至县目前所有银行实行新的贷款利率模式，贷款利率根据每月20日在贷款市场报价利率（LPR）基础上，加减基点。东至部分银行目前住宅（期房）首付比例为25%,二手房为30%。值得注意的是，未执行LPR利率之前，二手房东至部分银行利率在基准利率上上浮10%，因此在2018年、2019年，东至银行因这一优势，并以放款快、手续简洁等特点，住房信贷业务猛增，也算符合了银行市场化竞争的自由本性。
而在现阶段，目前所有银行政策仍在上浮平稳为准，这也是银行利好房地产市场，一旦房产市场饱和，央行也许会逐渐停止放水，控制资金流，住房信贷将会受到压制，如合肥市场在2019年奉行二手房大部分银行停止住房放款政策，专注新房去库存，减少二手房成交量。一直以来，银行房产共一色，成交与客户齐飞，显微知著。
最新部分行政策(以作参考) 贷款限额：个人二手房按揭贷款的最高限额按以下标准执行：住房不得超过本行认可的所购住房评估价值或二手房交易价格的70％（两项选其中较低一项，下同）；住房以外的其他房屋不得超过本行认可的所购住房评估价值或二手房交易价格的50%。具体比例由本行根据国家住房信贷政策和借款申请人资信状况综合确定。
贷款期限 （一）个人住房贷款期限最长为30年；个人商业用房、商住房、别墅贷款期限最长为10年； （二）借款人申请贷款金额较大的，原则上贷款期限最短不得低于1年； （三）贷款期限+房龄不超过70年，且房龄不超过40年； （四）按揭贷款期限加上借款人实际年龄之和不超过70。
结合本次新冠肺炎疫情，2020年的房地产市场，或许有起有落，按照以往的春节返乡置业热潮，本该是新房、二手房的高潮迭起之时，眼下随着休假近1个月的居家态势，或许全面复工复产后，购买群体只会蜻蜓点水一趟而过，外出谋生，而痛失这批候鸟迁徙式准客户群体，对房地产行业来说无疑是一个打击，但却不是致命的打击，在东至这样的局部微小市场，城镇化浪潮始终是近几年亘古不变的趋势，短暂的失去终究会以雁落巢息的方式得以回归。
谈到房价过高，尤其以新区均价万元为甚，这是一种相当高的购房负担，多数人难以望其项背。有朋友说。如果我们以国内主流政策为准，地方政府放开土地供应。降低土地起拍价，大刀阔斧让市场的潮水涌动起来。改变以往谨小慎微一年放一地的限制方针，让供给需求短时间内迅速达到互相平衡。自由的开发市场迫使房产资本良性竞争，出方案做精品，在压制房价猛增的同时提高居住质量，这或许不是一种有建设性的尝试。
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