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近年来，随着被执行人名下唯一一处住房可供执行，司法拍卖房产数量不断增多。然而，房产拍卖成交率低一直是困扰司法拍卖的重要难题，究其缘由，很大方面在于腾退房屋难。
腾退房屋难，使竞买者疑虑重重，不愿参与竞买，从而导致拍卖成交率低。拍卖成交后，法院不能腾退房屋，既损害了竞买者的合法权益，也有损司法权威。法院强制腾退，虽可腾空房屋，然易产生激烈冲突，引发不稳定的社会因素。如何腾退房屋，又不产生激烈冲突？成为执行人员需要解决的难题。
近日，东至县人民法院执行人员在房产拍卖成交后成功完成房屋腾空工作，房屋交接有序进行，取得了良好的执行效果。
这是一起买卖合同案件。被执行人在芜湖市有一处房产可供执行。该房屋被法院查封后经过多次转租现由郑姓承租人在里租住。东至法院拍卖房产前，执行人员告知承租人，法院拟对该处房屋进行了网络司法拍卖，承租人需腾退房屋，承租人称其今年一月刚在“二房东”处承租了该房屋，已交付了5年租金，现不愿搬离该房屋，除非法院支付其未实际租住的租金；另，根据“买卖不破租赁”的法律规定，即使房屋拍卖成功，其作为承租人仍有权利在此房屋居住。
执行人员告知承租人，该房屋早在2017年就被该院在登记机关查封，其租赁合同在后，不适用“买卖不破租赁”的法律规定；并且，其腾退房屋后，可向出租人主张未实际居住的租金损失，要求法院支付无法律依据。如拒不腾退，妨害执行，法院将对其采取罚款、拘留等强制措施。然承租人拒不搬离。
东至法院对该房屋进行了网络司法拍卖，经过数轮竞价，徐某以最高价竞得。徐某竞得该房屋后，却不愿交纳尾款，经询问得知，徐某因房屋未腾空而产生疑虑，生怕交了尾款后不能腾退房屋，最终“竹篮打水一场空”。执行人员告知徐某，法院会维护他的合法权益，腾空房屋，并要求他尽快交纳尾款。期间，执行人员数次和承租人电话沟通，通过拉家常、讲法理等方法使承租人明白了如拒不搬离，不仅损害竞买人的合法权益，而且会使面临法律处罚的不利后果。后经执行人员的不懈努力，承租人主动搬离了该房屋。在腾空现场，出租人通过执行人员将钥匙转交给了徐某，并告知徐某居住该房屋需要注意的情况。
发布ID：中安在线
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